精神殘疾人購房 定金退還有“講究”

■本報記者 劉文新

重慶市涪陵區(qū)一名二級精神殘疾人，與房屋中介簽訂購房協(xié)議，支付業(yè)主定金1.5萬元，其中5000元為業(yè)主轉(zhuǎn)給房屋中介的中介服務(wù)費。其家屬得知后，以患者是限制民事行為能力人為由，要求終止協(xié)議，退還定金，但業(yè)主只同意退還5000元。經(jīng)重慶市涪陵區(qū)消委會多次調(diào)解，三方于1月11日達成協(xié)議：房屋中介
　　將5000元中介服務(wù)費、業(yè)主將8000元
　　定金，一次性退還給購房者。
以病情為由拒絕履行購房合同　

?周渝（化名）是一名二級精神殘疾人，存在“適應(yīng)行為重度障礙”，生活大部分不能自理，基本不與人交往，只能表達基本需求，能理解照顧者的簡單指令，多數(shù)生活仍需他人照料。
　　2021年10月27日，周渝在重慶市亞隆房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司（以下簡稱亞隆經(jīng)紀公司）相中一套二手房，便與該二手房業(yè)主劉女士、亞隆經(jīng)紀公司簽署《居間合同》，約定周渝向劉女士支付定金1.5萬元，其中5000元為劉女士需轉(zhuǎn)給亞隆經(jīng)紀公司的中介服務(wù)費。
　　1個多月后，周渝的母親吳女士得知兒子擅自購房一事，便向亞隆經(jīng)紀公司及劉女士介紹周渝的病情，希望終止協(xié)議，退還定金，遭到拒絕。
　　湊巧的是，周渝曾于2021年7月通過亞隆經(jīng)紀公司賣過一套房子，吳女士當時簽字同意，并將兒子的病情告知了該公司。由此，吳女士認為，亞隆經(jīng)紀公司明知周渝有精神障礙，此次仍和他簽署協(xié)議，協(xié)議不具法律效力。
　　亞隆經(jīng)紀公司門店負責(zé)人張濤告訴《中國消費者報》記者，周渝在選購房源、商談條款、簽訂協(xié)議時，與普通消費者并沒有什么區(qū)別，其外表、談吐也并無異常。為簽署這份協(xié)議，工作人員付出了大量的時間精力，現(xiàn)在吳女士以兒子病情為由拒絕履行購房合同，公司難以接受。
　　業(yè)主劉女士則稱，周渝是通過微信向她支付1.5萬元定金的，她之前并不知道周渝患有精神疾病，當時也未看出任何異常。這是一起正常的交易行為，自己并無過錯，因此她只愿意退還5000元定金。
消委會調(diào)解退還部分費用

無奈之下，吳女士向涪陵區(qū)消委會進行了投訴。吳女士向《中國消費者報》記者透露，兒子患病20多年，以“提前離崗”之名從單位離職，因此有一定的固定收入。多年來，兒子一直執(zhí)念于預(yù)訂酒席以及買賣手機、手表、商品房等，沒有可支配的資金，便通過網(wǎng)絡(luò)平臺向小額貸款公司申請高息貸款。一旦要求他交出銀行卡，又會表現(xiàn)出強烈的攻擊性，傷害他人。吳女士表示，兒子的種種非理性消費導(dǎo)致家里債臺高筑，她自己也長期疲憊不堪、心力交瘁，被迫給商家特別是各房屋中介公司打招呼，請求不要向她兒子提供房屋買賣服務(wù)。
　　據(jù)吳女士介紹，她是從其他房屋中介公司得知兒子在亞隆經(jīng)紀公司訂購了一套商品房。得知情況后，她立即和亞隆經(jīng)紀公司及業(yè)主劉女士取得聯(lián)系，提供兒子的精神殘疾證明，并要求終止協(xié)議、退還定金。
　　涪陵區(qū)消委會在調(diào)解時指出，周渝屬于限制民事行為能力的精神病人，當他簽署購房協(xié)議時，其法定代理人（母親吳女士）必須在場，并簽署相關(guān)文件。
　　經(jīng)涪陵區(qū)消委會多次調(diào)解，亞隆經(jīng)紀公司意識到自身工作存在的不足之處。1月11日，三方達成協(xié)議：亞隆經(jīng)紀公司將5000元中介服務(wù)費、業(yè)主劉女士將8000元定金，一次性退還給購房者。
效力待定行為需經(jīng)法定代理人同意

重慶公孝律師事務(wù)所律師徐斌在接受《中國消費者報》記者采訪時表示，《民法典》第二十二條規(guī)定“不能完全辨認自己行為的成年人為限制民事行為能力人，實施民事法律行為由其法定代理人代理或者經(jīng)其法定代理人同意、追認；但是，可以獨立實施純獲利益的民事法律行為或者與其智力、精神健康狀況相適應(yīng)的民事法律行為”。在這起消費糾紛中，周渝系二級精神殘疾人，屬于限制民事行為能力的成年人，根據(jù)《民法典》第一百四十五條的規(guī)定，其作出的買房行為，應(yīng)屬效力待定的行為，必須得到其法定代理人吳女士的事先同意或事后追認，否則吳女士有權(quán)主張撤銷該合同。
　　業(yè)主劉女士和亞隆經(jīng)紀公司作為完全民事行為能力人以及專業(yè)的經(jīng)紀公司，在簽署合同時，對于簽約主體和對象是否具有簽訂合同的主體資格，應(yīng)當有更高的注意義務(wù)。根據(jù)法律規(guī)定，若明知對方系限制民事行為能力人而想要簽署合同的，應(yīng)催告其法定代理人在收到通知后的三十日內(nèi)進行追認，被追認前，作為善意相對人的吳女士有撤銷的權(quán)利。法律這樣規(guī)定的目的，就在于保護處于弱勢地位的限制民事行為能力人的合法權(quán)利不受侵犯，從而對非限制民事行為能力人提出了更高的要求。
　　此外，吳女士作為周渝的法定代理人，應(yīng)當履行更高的監(jiān)護和注意義務(wù)，以避免類似問題再次發(fā)生。值得注意的是，法定代理人未作表示的，視為拒絕追認，撤銷應(yīng)當以通知的方式作出。
　　在調(diào)解工作中，涪陵區(qū)消委會積極化解糾紛，平衡業(yè)主劉女士、亞隆經(jīng)紀公司和周渝三方之間的關(guān)系。業(yè)主劉女士對于限制民事行為能力人的認定雖有注意義務(wù)，但是整個房屋交易過程較短，很難第一時間發(fā)現(xiàn)，出現(xiàn)這樣的局面，劉女士也是受害者，所以象征性地收取2000元的費用，也是合理的。而亞隆經(jīng)紀公司作為專業(yè)的中介機構(gòu)和房屋買賣交易全過程的見證者，其注意義務(wù)更高，具有一定過錯，退還所有費用具有一定合理性，同時也是其履行社會責(zé)任的一種體現(xiàn)。
●記者手記

記者在采訪中，深切感受到精神病患家庭的艱辛與酸楚，好在這起歷時兩個多月的消費糾紛，最終畫上了句號。記者在此為亞隆經(jīng)紀公司和業(yè)主劉女士的理解與配合點贊，為涪陵區(qū)消委會所作的調(diào)解與努力點贊。
　　我國法律，對限制民事行為能力人的權(quán)利保護規(guī)定，其行為需取得法定監(jiān)護人的同意或其為后果需得到法定監(jiān)護人認可。這樣才能更好地保護未成年人或精神病人等限制行為能力人的權(quán)益，更好地構(gòu)建和諧社會。在本案中，監(jiān)護人的責(zé)任同樣不容忽視。如果吳女士能有效掌控其兒子大額資金的支配，就可以避免許多麻煩。這也給各方當事人再次敲響警鐘，在日常的工作生活中，既要注意保護弱勢群體，盡到自身的合理注意義務(wù)，相關(guān)責(zé)任人也要負起自身應(yīng)有的責(zé)任。

責(zé)編：康玉潔

來源：中國消費者報